Een zelfstandig WOZ-object betreft een gebouwd eigendom; een ongebouwd eigendom; een gedeelte van een gebouwd of ongebouwd eigendom dat volgens indeling bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt; een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen. Een WOZ-object wordt bepaald (afgebakend) op basis van de volgende criteria:

• binnen een gemeente
• een eigenaar
• een gebruiker

Een woning geldt als zelfstandig WOZ-object indien er minimaal een toilet en een keuken(tje) aanwezig is. Het is niet voldoende dat het (zelfstandige) WOZ-object alleen afsluitbaar is.

Bij niet woningen geldt het criterium dat het (zelfstandige) object afsluitbaar moet zijn. Sanitaire voorzieningen zijn niet noodzakelijk.

De WOZ-waarde neemt een steeds belangrijker rol in de Nederlandse samenleving in en wordt thans o.a. gebruikt voor het innen van zowel diverse belastingen als onroerende zaak belasting, waterschapsheffingen, inkomstenbelasting, erfbelasting en vennootschapsbelasting alsmede als grondslag voor diverse waarderegelingen bijvoorbeeld bij mijnbouwschade, overlast door windmolenparken, planschade en onteigening.

De WOZ-waarde loopt altijd achter op de actualiteit. De waarde die u in 2025 ontvangt, heeft de waardepeildatum 1 januari 2024. Als de prijzen in de loop van 2024 of 2025 zijn gedaald, ziet u dat pas terug in de beschikking van de volgende jaren. Daarnaast kijkt de gemeente naar verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rond die peildatum.

De marktwaarde is wat een koper op dit moment bereid is te betalen, inclusief emotie of de staat van de dag. De WOZ-waarde is een formele, objectieve waardering door de gemeente op een specifieke datum in het verleden, waarbij wordt uitgegaan van een 'fictieve overdracht' (de woning is vrij opleverbaar en direct in gebruik te nemen).

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is de WOZ-waarde cruciaal voor de maximale huurprijs. De WOZ-waarde bepaalt een aanzienlijk deel van de punten in het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Een te hoge WOZ-waarde kan dus betekenen dat een verhuurder een (te) hoge huur mag vragen.

De waardebepaling wordt jaarlijks door de gemeente waarin de onroerende zaak is gelegen uitgevoerd.

De gemeente berekend de WOZ-waarde vooral middels een modelmatig model waar de kenmerken van de onroerende zaak meestal vergeleken wordt met kenmerken van verkochte onroerende zaken vanaf een jaar voor de waardepeildatum tot een jaar na de waardepeildatum. Deze kenmerken bestaan vooral uit woonoppervlakte, inhoud, perceel oppervlakte, aanwezige bijgebouwen alsmede de aanwezige Vlok (voorzieningen, ligging, onderhoud en kwaliteit) factoren.

De waardepeildatum van 1 januari voorafgaand van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde wordt gebruikt voor de waardebepaling. Voor het belastingjaar 2025 betekent dit dat de waardepeildatum op 01-01-2024 dient te worden vastgesteld.

Voor het bepalen van de WOZ-waarde dient uit te worden gegaan van de toestandsdatum van 1 januari van het belastingjaar waarvoor de WOZ-waarde te worden gebruikt. Voor 2025 betekent dit dat de toestandsdatum van 1 januari 2025 van toepassing is.

De waardering vindt over het algemeen modelmatig plaats achter het bureau van de gemeenteambtenaar of een door de gemeente ingeschakelde onderneming. Hierbij wordt uw onroerende zaak niet inpandig opgenomen waardoor onnauwkeurigheid en onjuistheid kan ontstaan.

Verreweg de meeste ambtenaren en medewerkers van door de gemeente ingeschakelde ondernemingen zijn niet ingeschreven als erkend WOZ-taxateur in de kamer bij het NRVT.

In een taxatieverslag onderbouwt de gemeente de vastgestelde waarde. Hierin staan de gegevens van uw woning en de verkoopcijfers van drie vergelijkbare woningen (referentiewoningen). U kunt dit verslag meestal gratis inzien via het WOZ-loket van uw gemeente of via MijnOverheid.

Meestal niet. De gemeente taxeert 'modelmatig'. Ze kijken naar de buitenkant, de grootte en de ligging. Factoren zoals een gedateerde keuken of een defecte badkamer worden vaak over het hoofd gezien, tenzij u dit specifiek aangeeft in een bezwaarschrift.

Duurzaamheidsmaatregelen kunnen de waarde verhogen omdat ze de woning aantrekkelijker maken. Echter, bepaalde installaties die gericht zijn op energiebesparing mogen soms (deels) buiten de waardering worden gelaten via de 'werktuigenvrijstelling', al is dit bij woningen vaak beperkt.

Achterstallig onderhoud op de toestandsdatum van 01-01-2025 heeft een negatieve invloed bij het bepalen van de WOZ-waarde. Juist achterstallig onderhoud is door de gemeente niet via een modelmatige waardering van achter het euro te beoordelen waardoor de WOZ-waarde te hoog kan zijn vastgesteld. De taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl en u zelf kunnen juist wel rekening houden met achterstallig onderhoud bij de waardebepaling.

Wanneer de ligging van uw onroerende zaak negatief beinvloed wordt door externe factoren of werkzaamheden dan heeft dit invloed op de WOZ-waarde van uw onroerende zaak. U kunt hierbij onder andere denken aan zowel geluid en geuroverlast alsmede overlast veroorzaakt door een verminderend uitzicht, parkeer en verkeersoverlast.

Indien uw woning zich bevindt naast, onder of boven kamergewijs verhuurde en bewoonde woningen dan kan dit een nadelig invloed hebben op de WOZ-waarde van uw woning. Diverse procedures bij de Rechtbank hebben geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde van belendende woningen.

De gemeente dient bij het vaststellen van de WOZ-waarde uit te gaan van de juiste afmetingen van uw onroerende zaak. Doordat de gemeente de waardering meestal uitvoert op basis van modellen en niet de onroerende zaken persoonlijk komt opmeten is het goed mogelijk dat de afmetingen van uw onroerende zaak niet juist zijn berekend. Woningen dienen verplicht op basis van het aanwezige woonoppervlakte te worden berekend. De transmissie vanuit de vroeger berekende inhoud naar m2 woonoppervlakte wordt en is vaak niet goed uitgevoerd waardoor er een grote kans bestaat dat de WOZ-waarde van uw woning te hoog is vastgesteld. Het is dus zeer verstandig om uw woning te laten nameten, middels onder andere het opvragen van de bouwtekeningen, door een taxateur van bezwaarwozwaarde.nl

Ja, fysiek aanwezige schade veroorzaakt door aardbevingen heeft invloed op de vaststelling van de WOZ-waarde. Dit heeft de Rechtbank, het Gerechtshof en Hoge Raad de afgelopen jaren besloten en wordt ook als beleid door gemeenten in het aardbevingsgebied uitgevoerd. Het blijkt dat indien de aardbevingsschade is hersteld de gemeenten in het aardbevingsgebied niet automatisch de WOZ-waarde weer wordt hersteld waardoor u te weinig compensatie voor de waardevermindering kunt ontvangen. Vergelijkbaar is de invloed van natuurgeweld op andere delen van Nederland.

Indien op 1 januari 2025, de toestandsdatum, de verbouwing was gerealiseerd dan dient deze betrokken te worden bij de waardebepaling uitgaande van de waardepeildatum van 1 januari 2024.

Ja, absoluut. De aanwezigheid van asbest brengt toekomstige saneringskosten met zich mee. Een koper zou minder bieden voor een huis met asbest dan voor een identiek huis zonder asbest. Dit vormt een gegronde reden voor een lagere WOZ-waarde.

Sinds kort weegt het energielabel officieel mee in de modelmatige waardering. Een woning met label A zal bij een gelijke oppervlakte hoger gewaardeerd worden dan een woning met label G, omdat de energetische kwaliteit direct invloed heeft op de marktwaarde.

Alleen als de gemeente hiervan op de hoogte is. Funderingsherstel is een enorme kostenpost. Als u kunt aantonen dat er sprake is van actieve verzakking of een herstelplicht, moet de gemeente de waarde aanzienlijk naar beneden bijstellen.

Binnen 6 weken na dagtekening van de beschikking moet uw bezwaar tegen de WOZ-waarde bij de gemeente zijn ingediend. De gemeente moet binnen het kalenderjaar reageren op uw WOZ-bezwaarschrift. Vaak kennen wij enkele geitenpaadjes in de wetgeving waardoor wij ook na de termijn van 6 weken toch bezwaar tegen een onjuiste Woz-waarde voor u kunnen aantekenen.

Uw WOZ-bezwaarschrift heeft geen opschortende werking. Het houdt in dat u in afwachting van de uitspraak wel uw OZB-aanslag moet betalen. Deze OZB-aanslag kan op basis van uw bezwaar op een later moment worden bijgesteld.

Het is mogelijk om bezwaar te maken tegen een te lage WOZ-waarde. Een te lage WOZ-waarde kan nadelig zijn voor een waardecompensatie regeling of bij verkoop van uw object.

Ja, een beroep is binnen 6 weken na dagtekening van de uitspraak mogelijk bij de rechtbank. Vervolgens is hoger beroep bij het gerechtshof en in laatste instantie cassatie bij de Hoge Raad mogelijk. Wie in beroep gaat is wel griffierechten, extra administratieve- en taxatiekosten verschuldigd. U kunt uw gecertificeerd WOZ-taxateur volmachten om namens u in beroep te gaan. Voor u zijn hier vaak wel enige kosten aan verbonden, anders dan de genoemde griffierechten, maar het zal nooit zonder overleg met u zijn. U heeft hierbij altijd het laatste woord.

Over het algemeen ontvangt de partner met de fiscale aftrek of indien er sprake is van 100% eigendom de gemeentelijke aanslag met daarop de vastgestelde WOZ-waarde.

Het is over het algemeen onverstandig om de gemeente om een herwaardering te vragen van de WOZ-waarde van uw woning, zonder duidelijke onderbouwing. Een gemeente bepaalt de WOZ-waarde van woningen op basis van data over de verkoop van woning rond de peildatum. Hierbij wordt geen rekening gehouden met aanpassingen aan de woning aan de binnenzijde. Evenals dat er niet gekeken wordt naar eventuele schade. Denk aan een lekkage of bijvoorbeeld schade als gevolg van natuurgeweld. Verstandiger is het om een herwaardering te vragen bij een makelaar of taxateur aangesloten bij bezwaarwozwaarde.nl. Het rapport van deze makelaar of kunt u als onderbouwing gebruiken om de WOZ-waarde van uw woning te laten verlagen of te verhogen. U bent daarbij 100% verzekerd van onafhankelijkheid waardoor uw belangen niet worden geschaad.

De gemeente moet wettelijk vóór het einde van het kalenderjaar uitspraak doen op uw bezwaarschrift. Als u in februari bezwaar maakt, kan het dus enkele maanden duren voordat u de officiële uitspraak ontvangt.

Dan staat de waarde in principe onherroepelijk vast. U kunt nog wel een verzoek tot 'ambtshalve vermindering' indienen, maar de juridische positie is dan veel zwakker en de gemeente is minder snel geneigd de waarde aan te passen.

Nee, dat kan niet. De gemeenteraad stelt de belastingtarieven (percentages) vast. U kunt alleen bezwaar maken tegen de grondslag van de belasting: de hoogte van de WOZ-waarde.

U besluit een bezwaarprocedure tegen de WOZ-beschikking te starten en neemt hiervoor John Schokker als erkend WOZ-taxateur in de arm. Wanneer de gemeente uw bezwaar toekent en de WOZ-waarde vermindert, heeft u recht op een vergoeding van de proceskosten. Dit is geregeld in artikel 7.15 van de Algemene wet bestuursrecht. Daarbij gaat het om rechtsbijstand die een derde beroepsmatig heeft verleend. Alleen bij gewichtige en ingewikkelde zaken zullen wij enkele geringe kosten in rekening brengen.

Alle taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl dienen ingeschreven te zijn bij een kamer van het NRVT (wonen of WOZ) waardoor u gegarandeerd bent van de juiste deskundigheid van de taxateurs van bezwaarwozwaarde.nl.

Indien het bezwaar niet door de gemeente wordt gehonoreerd dan zijn de gemaakte kosten aan de door bezwaarwozwaarde.nl ingeschakelde taxateurs en juridisch medewerkers voor rekening van bezwaarwozwaarde.nl. U wordt hierdoor nooit geconfronteerd met kosten behalve als van te voren met u is afgesproken dat gezien het belang of de te verrichten werkzaamheden een bijdrage gerechtvaardigd is.

Het is altijd mogelijk om het via bezwaarwozwaarde.nl ingediende bezwaar tegen de onjuist vastgestelde WOZ-waarde in te trekken. Helaas dienen wij op dat moment wel kosten in rekening te brengen. Deze kosten zijn gelijk aan het bedrag welke de gemeente via bezwaarwozwaarde.nl of Vlok-Consultancy zou vergoeden op het moment van intrekken wanneer het bezwaar gegrond verklaart zou worden.